賃貸中の不動産の売却
先日、インターネットの一括査定サイトより
ご縁を頂きました売主様より
賃貸中の不動産の売却の相談をうけました。
その方は、堺から既に遠方に引越しており、
堺のほうにも戻られる事もないという事で
管理も出来ない上、
このまま家賃収入を得るという事より
綺麗さっぱり売却してしまいたいと
激しく希望されておりました。
お家の購入の検討される方って
勿論、ご自身が住む為の家を、探されている訳であって、
賃貸中（入居者様付き）のお家って
圧倒的に購入希望のお客様って少なくなるんですよね。
ましてや、購入対象者は投資目的のお客様。
お金でお金を稼ぐ猛者ですので、
これがまた金額に厳しいんですわ。
もちろん売主様の希望金額で売れる事なんて
ほぼないといって間違いないでしょう。
こういった賃貸中の物件の場合、
不動産査定価格は
家賃収入からの利回り計算で査定される場合が多く
どこの業者も
1400万円から1500万円でした。
(通常の相場 1800万円ぐらい)
ローン残債が1400万円以上あり
売却の諸経費を考慮すると、
自己資金で補う事となるのですが、
勿論売主様はご納得頂けない
様子でしたので、
そのお部屋へ何度も突撃訪問。
やっとの思いで入居者様と会う事ができ
お部屋の購入のご提案させて頂き
1700万円でご契約に至りました。
入居者様にとっても
■五年間入居しており、毎月支払いの家賃が
住み替える事なくご自身の資産に対しての支払いに変わる
■相場よりも安くで購入できる
売主様にとっても
ローン残債も全て消えて
査定金額よりも高く売却
見事WIN-WINの取引となりました。
（え？ほな入居者追い出して空家にしてから売ったらよくね？
と思われた方
いいえ。オーナー様都合で良質な入居者様はそう簡単に追い出せません。
法律で定められております。詳しくはグーグル先生で）
われらの報酬、不動産仲介手数料ってね
成約価格が高くなればなる程
手数料が高くなるので
業者は頑張ると思われがちなんですが、
今回のケースですと
1400万円の場合の仲介手数料
528000円
1700万円の場合
627000円
おー、10万円近く変わるので
業者からすると頑張るんじゃね？、、、、、
答えはNOです
営業マンに反映される給料は
悲しい事にわずか数千円程度なんです。
営業マンからしたら僅かな差なので、
殆どの営業マンはとっとと売れる
出来るだけ安い販売価格を提案したがります。
ましてや今回の案件、
数多くの契約を稼がないといけない営業マンからすると
入居者の所へ会う為に何度も訪問
時には手紙攻撃
時にはマンション管理人に睨まれ
そして住人から冷ややかな眼差し
あげく野良犬にすら吠えられる事も。
こんな事をせず、ネット登録を行い
ふんずりかえってインスタ見ながら
反響をボーっと待っておきたいと思うのが
営業マンの心情。
ですので営業担当の選定は
かなり重要。
自分の利益よりも
売主様のご意向に全力で沿って頂き
