不動産売却 2021.08.15
堺市の不動産売却仲介 各媒介契約のメリット デメリット・結局どっちが良いの？
不動産売却仲介 各契約のメリット デメリット
自宅、相続した不動産を
不動産業者買取ではなく、
仲介で売却をする場合
3つの媒介(仲介)契約があるのはご存知でしょうか？
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
上記３つの媒介契約があります
どれもメリット・デメリットがあるのですが、
最近では9割程の売主様が
専任媒介若しくは専属専任媒介契約を選択されます
しかし
この9割の売主様が
この3つの媒介契約の
メリット、デメリットを明確に把握して
選択されている方は殆どいらっしゃいません
不動産仲介会社に言われるがまま
専任、若しくは専属専任を選択してしまっています
本日は
3つの媒介契約のメリット、デメリットを
ご紹介致します
まず最初に昨今の不動産売却仲介の流れは
下記図のように
1社に売却依頼しても
複数の不動産会社に売却依頼しても
レインズに登録してしまえば
原則どの不動産業者でも取り扱える売物件となり
購入検討者の間口も広がり
売主に不利益が生じないように
法律でも細かな事が定められ
安心して取引ができるようになっております
しかし、
いくら安心して売買ができるといっても
媒介契約双方メリット・デメリットが存在致します
一般媒介契約のメリット
売却活動が始まれば
一般媒介契約で預かった複数の不動産仲介業者が
我先にと一斉に広告活動を開始致します
最初の一ヶ月間は
どの不動産会社も熱心に活動するでしょう
その宣伝力は絶大
うまいこといけば
一ヶ月で成約に至る可能性も十分にございます
※ただし最初の一ヶ月間だけです※
では一ヶ月で売れなかった場合は？
一般媒介のデメリット
現在の不動産売買は
ネット集客がメイン
（スーモ・ホームズ・アットホーム、etc）
複数の不動産業者が掲載する為
時間が経過すれば、
同一売却物件がずらりと乱立された
不毛地帯と化します
そしてもれなく
売れ残り感が半端ない売却物件となります
掲載される写真も各不動産業者が撮影をするので
販売資料に拘りのないバカ営業マンが
撮影をした日には
日当たりを無視した写りのよくない写真が
ときには洗濯物を干した状態でパシャリと
ご主人様の下着があらわとなり
世間に晒される事となります
ない脳みそで配慮を行った営業マンは
怒涛のモザイクラッシュの
破廉恥な写真へ早変わり
これじゃあどれだけ良い売却物件でも
見学行く気にもなりゃしません
また、
複数の不動産会社と
やりとりを行わないといけない売主様
連絡を取り合う事自体が面倒になり
疲労感が募る売却活動となってしまうのです
そして売却活動開始から
二ヵ月、三カ月となれば
どの不動産仲介会社も
積極的に売却活動を行う事はなく
悲しき放置物件
いにしえの売却物件となってしまうのです
結論
需要のある人気エリアで
よっぽど売れる自信があるのであれば
複数の不動産仲介業者を競わせる
一般媒介もあり
※但し一ヶ月間を目処に※
（専属）専任媒介契約の場合
多くの売主はお家の売却を仲介で行う時
媒介契約の種類を
専任若しくは専属専任媒介を選択され
不動産仲介会社一社に依頼します
まず専属・専任を選択される際の
難しいポイントは
依頼する仲介会社を間違えれば
売却活動の成功はありえません
不動産売却は
担当する
営業マンで全てが決まります
大手不動産会社なら安心の時代はすでに終わっております
ダメ営業マンであれば
大手だろうが、地元業者であろうが
厳しい売却活動となるでしょう
依頼する仲介会社の見極めが
運命の分かれ道となり
売主の判断が必要となります
※↓↓依頼する会社のチェックリストはこちらから↓↓※
堺市の不動産売却・依頼する仲介会社を選定する際のチェックリスト
では具体的な
専属・専任のデメリットは？
上記でご説明させて頂きましたように
「不動産の売却」は
担当する営業マンで全てが決まります
専属・専任の契約期間は最長三カ月
依頼する営業マンがバカ営業であれば
最も集客が出来る販売期間（売り出し三カ月）を
逃してしまう事となり
売れ残ってしまう可能性がございます
専属・専任のメリットは？
専属・専任で依頼を受けた仲介業者は
レインズに掲載して、
他社が買主をつけてきたとしても
売主から仲介手数料を確保できる為
不動産会社としては
広告費等の初期投資をしやすいので
あらゆる媒体での広告活動が可能となります
※各会社スーモ等の掲載枠数に限りがある為
一般媒介契約の物件より優先して掲載されるケースが多いです※
結果、不動産市場により情報が浸透し
売却成約率があがりやすくなるのです
また専任であれば2週間
専属専任であれば1週間の頻度で
不動産仲介業者は売主への業務報告義務があります
売主自身が
販売活動の状況を把握する事により
金額の改定等の判断がしやすい事もあります
これはあくまで主観ですが
一般媒介契約より
（専属）専任媒介契約のほうが
担当営業マンが親身になってくれるイメージが、、
あくまで主観です
以上が3つの媒介契約のメリット・デメリットです
どの契約も大きな違いがありませんが
一番大事な事は
任せる会社ではなく
営業担当を間違わない事です
大切な資産の売却
依頼する不動産仲介業者・営業マンを
間違わない為にも
不動産業者が行う売却活動の流れを把握して
担当営業マンの見極めを致しましょう
では。
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